後悔しない店舗物件の探しかた

借りてから後悔しない居抜き・店舗物件の探しかた

最初に物件を探すときは立地探しからだと思いますが、

立地や物件の先入観を持たずフラットに見ることが大事です。

 

「足りないものを自分ならどう解決するか」

を考えながら見るクセをつける必要があります。

 

先に物件の内見をされる方が多いですが、

街の商圏を大枠から見ていくことが重要です。

 

良い物件だと思い飛びついてはいけません。

 

 

物件に不満があれば内装や外観を

変えることで解消することはできますが、

 

商圏が合わないからと一度借りた物件から

移転するのは容易ではありません。

 

では悪い物件を掴まないためのポイントを

いっしょに見ていきましょう。

 

立地の重要性

立地では渋谷や新宿などの大都市、

大通りに面した一階路面店など

メジャーなところが気になると思います。

 

しかし、すべての条件が揃ってるような

物件は家賃も高いし競争も激しい。

 

大都市に限定せず周辺の駅や、

大通りから外れた路地などにも

注目しましょう。

 

 

建物では2階3階などの空中階と呼ばれる

物件は家賃も安くなります。

 

ひとつ路地に入るだけで

賃料も下がるので、

 

お店の業態や視認性などを

考慮しながら考えてみては。

 

その街には誰がいるのか

駅の乗降客数を考えたことはありますか?。

 

駅には必ず一日平均の乗降客数が、

鉄道会社により公開されています。

 

渋谷駅ならば、

2019年度一日平均乗降客数366.122人。

 

感覚ではなく数字で把握することで、

比較対象がしやすくなります。

 

賃料の基準のひとつでもありますので、

いろいろな駅で見比べてみましょう。

 

 

続いてその街の客層はどうでしょうか。

 

繁華街、住宅街、オフィス街など、

その街の象徴を見ながら客層を考察します。

 

男女比率や年齢層、収入まで考えます。

すべて考えたうえで業態を作らないと

街で見向きもされないお店になってしまいます。

 

立地から客層を考えよう

立地では駅からの距離や通行量、

道路沿いなら交通量を見ましょう。

 

大事なのは人や車の行き交う根拠です。

人や車の流れや出入りには必ず理由があります。

 

地元の人なのか遊びに来た人なのか、

学校や会社かそれともどこかの施設に

行くのか、余裕があるのか無いのか。

 

大通りから一本外れた道などは地元の人が

多く歩いていたり駅までの裏道としての

生活用道路なんてこともあります。

 

 

店前を歩いてる通行人が何を考えて、

どんな目的で歩いてるのかまで考えてください。

 

ゆくあてなく街ブラしてるのも

理由のひとつです。

 

そういう人に興味を持ってもらえる努力も必要です。

 

自分が出したいお店に来て頂けるお客様が

どれほどいるのかを考え尽くしましょう。

 

乗降客数も多く一見賑やかに見えますが、

バスや電車の乗り換えの通過点で、

 

立ち止まる人が少なく集客に苦労する

なんてこともあるのでご注意を!。

 

 

渋谷 イメージ写真
渋谷 集客

同業者はライバルか?

同じ建物や近くに同業者がいるのかも重要な要素です。

 

先に同業者がいればその分お客様が集まります。

ラーメン屋の近くにラーメン屋が多いのは理由があるわけです。

 

同業者が増えればスポット化しエリアとして集客力が生まれます。

ライバルが多いからと避けるかどうかはよく考えましょう。

 

 

お客様からはどう見えますか

店舗物件の外観を見ていきましょう。

 

ここではお客様からどう見えるかがもっとも重要です。

 

どんなに良いお店でも気づいてもらえなければ

存在しないと同じだからです。

 

 

1階店舗物件ではファサードのデザインを

イメージしながら確認します。

(ファサードとはお店を正面から見た外観デザイン)

 

2階3階などは窓や壁、建物の出入口に

看板が設置できるのかを確認します。

 

看板には横に張り出した袖看板、

のぼりや自立するA型看板など、

 

通行人からの視認性を考慮して

わかりやすい看板を心掛けましょう

 

 

情報に溢れた街中で他人に気づいて

もらうことは容易ではありません。

 

人がハッキリと認識できるのは

約3メートルからだと言われています。

 

居抜きなどで現状の看板があれば、

どの程度まで変更や追加できるかを

必ず確認しましょう。

 

看板ひとつで劇的な変化をすることもあります。

 

 

物件の内見のポイント

そして最後に物件の内見です。

 

最後にしたのは物件だけで

良し悪しを決めてほしくないからです。

 

通常内見するお客様は最初に

物件の内装や外観を見て終わりますが、

 

街から立地、立地から物件と照準を

合わせていくことが重要なのです。

 

マーケティングとして企業では

普通に行われていることでもあります。

 

 

内装を見る際はお店の図面と

実際の現状を見比べてみてください。

 

平米や坪数、客席や厨房、

バックヤードの割合など

始めて物件を借りるかたは、

わかりづらい部分をしっかりと確認。

 

家賃で坪数を割った坪単価、回転数、

客単価などで売上をイメージしたり、

 

客席と厨房、バックヤードなどから

オペレーションと配膳を考えましょう

 

 

さらに居抜き物件の内見では設備の確認も重要です。

 

現状の設備や看板など状態がよく

そのまま使用できれば助かりますが、

 

しかしエアコンなどの空調設備は

不具合も多いので注意が必要です。

 

業態によってはガスや電気の容量が

足りないなんてことも。

 

これもまた注意が必要です。

 

居抜き物件のメリット・デメリットに

ついてはこちらをご覧ください!。

https://www.fanc.jp/inukibukken-naisou/

最後に

いろいろ下調べをしていくと

そのことばかり考えて先入観に

囚われてしまいます。

 

本当にお客様が必要としているのか、

お客様の感情を動かすことができるのか。

 

お客様の立場になり熱く、

そして冷静に考えていきましょう。

 

執筆者 FANC株式会社

宅地建物取引士/吉成拓馬